Форум микрорайона Новое Нахабино Ясное

Почему теперь уже не взыскать 150 % неустойки в Арбитражном суде.

С начала 2018 года кардинально поменялась практика взыскания неустойки в арбитражном суде.

Раньше дольщики с большими суммами неустойки или процентов за пользование денежными средствами могли
без регистрации в Росреестре
и
без согласия застройщика
уступить право на неустойку (проценты) ИП или юр. лицу, которые в арбитражном суде взыскивали
100 % неустойки и штраф 50% в полном объеме - без применения судами ст. 333 ГК РФ или незначительным снижением указанных сумм.

Теперь суды, руководствуясь новой позицией Верховного Суда РФ,
начали отказывать во взыскании штрафа 50 %, ссылаясь на то, право на штраф имеет исключительно потребитель и данное право нельзя уступить юр. лицу или ИП.

И это было бы еще ничего, если бы суды продолжали взыскивать неустойку в 100% размере (все равно получается больше, чем в судах общей юрисдикции), но с конца февраля арбитражные суды начали полностью отказывать в иске - и по неустойке, и по штрафу, мотивируя отказ тем, что договор уступки права на неустойку (проценты) подлежит гос. регистрации в Росреестре.

Что это значит? Если договор уступки надо регистрировать в Росрестре, то скорее всего Росреестр в такой регистрации будет отказывать и придется сначала регистрировать договор уступки через суд и только потом идти взыскивать неустойку в арбитражном суде, т.е. это уже целых два судебных процесса для того, чтобы взыскать неустойку.

С точки зрения временных и материальных затрат, а также отказа арбитражных судов взыскивать штраф 50%, получается, что взыскание неустойки (процентов) в арбитражных судах фактически потеряло смысл.

Поэтому, учитывая складывающуюся практику, рекомендуем не затягивать со взысканием неустойкис застройщиков и подавать иски в суды общей юрисдикции, пока неустойка еще не очень большая, а небольшие суммы неустойки суды снижают гораздо меньше, чем большие суммы.

Почему суды снижают штраф по делам о взыскании неустойки за просрочку?

Каждый дольщик, который судился с застройщиком по взысканию неустойки за просрочку, знает, что помимо неустойки, суд должен присудить дольщику, как потребителю, штраф в размере 50 % от присужденных судом сумм - за неудовлетворение требований потребителя о выплате неустойки в добровольном порядке.
Правовое основание - ч. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей.

При этом дольщики знают, что по заявлению застройщика суд снижает неустойку за просрочку по ст. 333 ГК РФ.
В этой ситуации для многих дольщиков полнейшей неожиданностью может быть снижение судом не только неустойки, но и штрафа, который, казалось бы, точно должен составлять 1/2 от присужденных судом неустойки+компенсации морального вреда.

На каком основании и по каким мотивам судьи снижают суммы штрафа?
Дело в том, что согласно позиции Верховного Суда РФ (см., например, п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2013 № 20) штраф является разновидностью законной неустойки - соответственно, он может быть снижен по заявлению застройщика, как и неустойка.

В каких случаях судьи снижают штраф?
Это возможно, когда судья, например, взыскивает неустойку в полном объеме и полагает, что одновременное взыскание штрафа в размере 50 % от указанной суммы будет чрезмерным.
Либо когда судья взыскивает в значительном размере проценты за пользование денежными средствами при расторжении ДДУ и снижает штраф в целях соблюдения соразмерной ответственности застройщика.

Как правило, судьи снижают именно неустойку в необходимом размере, а штраф 50% взыскивают в полном объеме, но бывают исключения, когда снижению подвергается и неустойка, и штраф.
В целом оба подхода возможны и являются допустимыми с точки зрения норм закона о природе штрафа как разновидности предусмотренной законом неустойки.

Почему в документах о регистрации права собственности площадь квартиры, приобретенной по ДДУ, может оказаться меньше площади, указанной в самом ДДУ?
Есть ли в такой ситуации нарушение прав дольщика?

После проведения гос. регистрации права собственности на квартиру многие дольщики задают нам вопрос, по какой причине площадь квартиры уменьшилась по сравнению с той, которая была ими оплачена застройщику по ДДУ, и имеются ли основания требовать с застройщика возврата пропорциональной части уплаченных денежных средств.

Давайте разберемся, почему площадь квартиры может быть разной - в ДДУ, результатах обмеров БТИ и документах о праве собственности.

В ДДУ указывается проектная площадь квартиры.

Приобретая квартиру в новостройке, покупатель подписывает ДДУ, в котором обязательно прописываются характеристики приобретаемой недвижимости, в том числе ее площадь, которая включает в себя:
общую площадь самой квартиры, а также площадь балконов, лоджий, веранд и террас (с понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0).
Цена квартиры в ДДУ высчитывается исходя из стоимости квадратного метра и указанной в ДДУ площади.
Это соответствует статьям 421, 424 Гражданского кодека РФ, которые предусматривают, что условия договора определяются по усмотрению сторон договора, а исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Реальная (фактическая) площадь уточняется после обмеров БТИ.

После завершения строительства новостройки органы технической инвентаризации (БТИ) проводят обмеры квартиры и уточняют ее фактическую (реальную) площадь.
При этом в площадь квартиры включаются площади ее помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых с теми же понижающими коэффициентами, что и в ДДУ.
По результатам обмеров БТИ фактическая площадь может оказаться меньше или больше проектной - таковы особенности строительства, соответственно, цена квартиры в ДДУ может быть скорректирована с учетом изменения фактической площади по сравнению с проектной.

При этом в кадастровых (технических) паспортах на жилые помещения органы БТИ указывают общую площадь квартир без учета балконов, лоджий, веранд и террас, которые фиксируются как площадь помещений вспомогательного использования - такие правила закреплены в части 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ.
Государственная регистрация права собственности на квартиру осуществляется с учетом данных именно кадастрового (технического) паспорта.
В этом паспорте площадь квартиры указывается без учета площадей балконов, лоджий, веранд и террас, что, как было сказано выше, соответствует требованиями ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ.
И получается, что площадь квартиры, указанная в свидетельстве о праве собственности, меньше, чем в ДДУ.
Однако этим не нарушаются права покупателя, поскольку фактическая (реальная) площадь приобретенной покупателем квартиры в любом случае остается неизменной и включает общую площадь самой квартиры, а также балконов, лоджий, веранд и террас.

Таким образом, право на перерасчет цены ДДУ может возникнуть у дольщика только в том случае, если фактическая площадь по результатам обмеров БТИ отклонится от проектной, зафиксированной в ДДУ.
Указание же в документах о праве собственности на квартиру меньшей площади, чем в ДДУ и обмерах БТИ - без учета балконов. лоджий, веранд и террас не свидетельствует об уменьшении общей площади квартиры по сравнению с оплаченной по ДДУ и не порождает права дольщика на возмещение части уплаченной цены за квартиру.

7 мая судья Каверина О.В. Красногорского городского суда взыскала с застройщика ООО "Хайгейт" (ЖК Опалиха О3) в пользу дольщика следующие суммы:

Неустойка - 125 000 руб.
Компенсация морального вреда - 5 000 руб.
Штраф - 65 000 руб.
Расходы на представителя - 15 000 руб.
Итого: 210 000 руб. при заявленной неустойке 320 052,50 руб.

P.S. Просрочка передачи квартиры по данному делу составила 187 дней, при этом квартира была принята перед днем заседания, в связи с чем мы увеличили исковые требования и взыскали в пользу дольщика неустойку сразу за весь период просрочки.
Необходимо отметить, что дольщик не стал ждать передачи квартиры, чтобы подать иск, благодаря чему фактически на дату передачи квартиры неустойка уже была взыскана судом за весь период просрочки, что существенно уменьшит время ожидания фактического получения дольщиком компенсации за просрочку от застройщика.

Планируется, что банки будут направлять приставам больше информации о клиентах-должниках

Минюстом России разработан проект закона, предусматривающий внесение изменений в статью 69 Закона об исполнительном производстве.
Предлагается уточнить, какие сведения о должнике можно получить у банков и кредитных организаций.

По проекту можно будет запросить сведения:
- о реквизитах счетов, вкладов (депозитов), остатке и движении денег на них; сторонах и обязательствах по договору (в отношении счетов эскроу);
- платежных документах по конкретным банковским операциям;
- реквизитах электронного средства платежа, используемого должником, остатке и движении электронных денежных средств;
- договорах на хранение ценностей должника в индивидуальном банковском сейфе (ячейке сейфа, изолированном помещении в банке) и их условиях, в некоторых случаях - о видах ценностей и их объеме.

Сейчас список не такой детальный. Он трактуется кредитными организациями как закрытый, не подлежащий расширенному толкованию. Это затрудняет исполнительное производство.

Также проект закона предлагает закрепить, что сам взыскатель (в частности, дольщик, отсудивший неустойку или проценты по расторжению ДДУ) вправе получить информацию об имуществе должника в налоговом органе, предъявив при подаче заявления оригинал либо нотариально заверенную копию исполнительного листа с неистекшим сроком предъявления к исполнению.

По данным Минстроя за 1 квартал к проблемным относятся 842 объекта в стране

22 мая Минстрой подвел итоги за 1 квартал по реализации субъектами РФ дорожных карт по вводу в эксплуатацию проблемных объектов долевого строительства.

Субъектами РФ были исключены из планов-графиков 82 проблемных объекта, в том числе 67 были введены в эксплуатацию, по 15 проблемным объектам гражданам предоставили компенсацию. Срок ввода эксплуатацию проблемных объектов перенесен в отношении 139 объектов.

До конца 2023 года планируется ввести в эксплуатацию 815 проблемных объектов, из них в 2018 году - 263 объекта.

Среди регионов-лидеров по числу проблемных объектов Ростовская область (63 объекта), Краснодарский край (55 объектов), Самарская область (42 объекта), Башкортостан (33), Московская область (31 объект), республика Татарстан (26 проблемных объектов), Москва (35 объектов).

Подробная информация размещена на сайте Минстроя: http://www.minstroyrf.ru/press/po-predv ... -v-strane/

Простое информирование дольщиков о переносе сроков передачи объекта не имеет юридического значения.

Желая перенести сроки, зачастую застройщик просто направляет дольщикам уведомление об их переносе. Дольщик в свою очередь, получив такое уведомление, с полной уверенностью полагает, что сроки передачи объекта официально перенесены, а значит, нет оснований взыскивать неустойку за нарушение сроков.

Это не так! Простым уведомлением сроки переносить нельзя!

Частью 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан:
1. направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении сроков;
2. заключить дополнительное соглашение к договору;
3. зарегистрировать дополнительное соглашение.

Только при соблюдении вышеперечисленных правил перенос сроков сдачи является законным. Во всех остальных случаях можно смело взыскивать неустойку с застройщика за нарушение сроков передачи объекта.

Данная позиция изложена в пункте 5 Постановления Пленума от 19 июля 2017 г. Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Традиционная прямая линия с президентом РФ Владимиром Путиным, в ходе которой он ответил гражданам на волнующие их вопросы, оказалась богатой на новости, особенно для строительной отрасли. Новые договоры долевого участия (ДДУ) будут заключаться уже с 1 июля 2019 года.

«Проблема связана с недостаточно внятным регулированием, которое имело место до сегодняшнего дня. А объем денег, которые находятся в долевом строительстве, большой. Это огромные средства, и далеко не всегда они эффективно используются застройщиками. Мы должны выйти на цивилизованные методы строительства, без привлечения средств граждан. Но если мы сейчас резко сделаем шаги в этом направлении, мы столкнемся с проблемами — резко снизим объемы строительства. Мы приняли решение с 1 июля 2019 года прекратить заключать новые договоры долевого строительства и привлекать средства через банки», — подчеркнул В. Путин.

Также Президент объяснил проблемы обманутых дольщиков несовершенным регулированием в этой сфере: «Проблема долевого строительства довольно широкая. Это связано с недостаточно внятным регулированием, которое имело место до сегодняшнего дня».

Итак, в чем же суть?

С 1 июля 2019 года запланирован переход на специальные счета, на которые будут привлекаться деньги участников долевого строительства, но этот счет не будет находиться под распоряжением застройщика. Денежные средства будут заблокированы, и под них застройщик сможет отрыть в банке кредитную линию. Этот кредит может быть использован исключительно на финансирование строительства объекта. После того, как ключи от квартир будут вручены покупателям, на счете, где аккумулировались средства дольщиков, будет погашена кредитная линия, и застройщик получит свою прибыль.

Всегда приятно получать такие отзывы. Это наш мотиватор всегда держать качество работы на высшем уровне!)

С 01.07.2018 г. в силу вступил ряд изменений в Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Федеральный закон).
Что же нового появилось в правилах долевого участия в строительстве?
1. Гарантии покупателям строящегося жилья обеспечит Фонд защиты дольщиков. Застройщик должен перечислить в фонд 1,2% от стоимости каждой квартиры, которая приобретается по ДДУ. Если застройщик не перечислит деньги, то договор не зарегистрируют.
2. Прежде чем приступить к строительству дома, строительная компания должна подтвердить свою финансовую состоятельность. Для этого в новом законе предусмотрено, что застройщик должен иметь, помимо кредитов, собственные средства на строительство. Согласно новым правилам долевого строительства размер собственных средств компании составляет не менее 10% от общих затрат на строительство. Строительная компания не должна иметь долгов по кредитам и займам.
3. Согласно изменениям в Федеральный закон у застройщика должно быть право собственности или право аренды земельного участка, где планируется строительство жилого комплекса.
4. Новый закон требует иметь отдельное разрешение на строительство для застройщика каждого объекта (по принципу: один застройщик – одно разрешение на строительство). Кроме того, застройщику запрещено заниматься какими-либо другими видами деятельности (помимо строительства).
5. Ужесточаются требования к профессионализму застройщика: строительная компания должна иметь за плечами опыт успешных проектов (не менее 10 000 квадратных метров).
6. Застройщики не смогут использовать на авансовые платежи более 30% средств от стоимости жилья.
7. Поправками предусмотрено проектное финансирование строительства. Это означает, что строительные компании должны привлекать к работе над проектами уполномоченные банки. То есть кроме застройщика и покупателя жилья в долевке будут участвовать банки, аккредитованные государством. Во-первых, в банке застройщик сможет взять целевой кредит. Во-вторых, деньги, полученные за квартиру от покупателя, будут храниться в банке на специальном счете (эскроу-счет). Эти вклады будут заморожены, застройщик сможет получить их только после завершения строительства жилья.